来源：米乐游戏下载    发布时间：2024-06-23 00:41:45

  2021年的形势比2020年显然要更为艰巨一些，全世界内的通胀、疫情、高温水灾、火灾将本来并不明朗的全球形势变得更扑朔迷离，显然，近期并没有一丝丝好转的迹象。

  地产伴随着大的形势，也在极度困难中前行，从五道红线到现在集中土拍下，地产现金流变得更困难，地产早就从快速地发展转到了高水平发展上来，竞争变得更白热化，从快速地发展到低速发展，似乎地产的逻辑都在发生着非常大的变化，地产人也在逐渐适应这种变化，虽然大家都不太适应这种“痛苦”。

  ① 政策不会大开大合，房住不炒始终要坚定的执行下去，希望着政策转好救市的地产可以死了这条心。

  ③ 租赁住宅市场将会平行于商品房市场，慢慢的变成为未来的主力，租住并行将会成为地产的发展。

  ④ 未来住房需求会发生明显的变化，高品质健康建筑、适老建筑、装配式建筑等等都会成为另一条竞争赛道，将会影响着地产的建造方式。

  地产开发逻辑会发生明显的变化，地产竞争将会更加剧烈，地产人才将会面临新赛道的挤压，所以2021年可能会是接下年来最好的一年，地产人要做这样的准备。

  在大运营时代，所有的地产上下游都要围绕着计划管理、货值管理、利润管理及现金流管理开展工作，地产人专职于本专业的这种情况将会逐渐被“一专多能”所取代，地产人之间彼此协同、相互赋能将会成为常态，工作的界面将会逐渐模糊、不清晰。

  地产大运营时代，地产管理将更加极简化，地产人能力更加全面，当然地产竞争也会更加激烈。

  对于地产设计人而言，始终要立足于地产大运营管控上，地产设计要立足于地产货值、利润等方面，将地产设计的决策视角维度和高度变得更大，更宽广，这样才可以做出正确的设计决策。

  地产开发时时刻刻都在消耗成本，让地产成本人之外的其他职能部门都建立成本思维，这是地产成本策划很重要的一方面。

  （一）成本策划要前置预控。成本策划要实现 “测 得准，算得清，看得远，花得值，控得住”，一定要进行前置管控，前置管控的条件便是基于大数据，基于成本标准化和设计标准化模板。

  成本预控的目的将大量无效的成本进行数据量化，进行成本和设计的具体方案等等的比选，降低决策上的错误。

  第一：当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。

  地块未拿地之前，地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入，区内不良地质条件则影响着地下结构的方案，这些都影响着拿地成本的估算，越详细的排查这些风险点，对成本测算越有利。

  所谓定位：在对本产品和竞争产品深入分析，对消费的人的需求来做准确的研 判的基础上，确定产品与众不同的优势及与此联系的消费者心中 的独特地位，并将它们传达给目标消费者的动态过程

  需要多方案比选的主要内容为：土石方工程、基坑支护工程、基础工程和地下室工程，这四项地下工程是极其容易失控的地方，在成本策划阶段应进行多种设计的具体方案的比选，找到符合开发运营策略的方案。

  在地产成本分类中，将基础工程作为刚性成本考虑，还在于桩基成本巨大投入且并不能带来业主溢价感知，所以要控制桩基的成本投放。

  另外，桩基的占比比较大，且波动性较高，一般桩基的建安成本80~120元/m2，有的地区甚至高达200~300元/m2，占到建安成本的4%~10%左右，以10万方的项目来算的话，桩基成本是妥妥的千万级成本。

  根据项目地质勘查报告并对标、调研当地类似项目，一般以13层黏土作为持力层进行主楼桩基设计，对于本项目，桩长将达到55m。通过反复研究地勘报告并进行桩基平面布置试算，考虑采用9b层粉砂层作为持力层，桩长可减短至21m，成本可大幅度降低。

  为进一步验证采用短桩方案的可行性，在试桩阶段，采用两种桩型同步试桩。根据试桩结果，除局部5栋楼由于9层粉砂层较薄，仍以13层黏土作为持力层外，其他单体均能够使用短桩方案，以9b层粉砂作为持力层，结构通过精细化设计大幅度减少桩长，节省本金约2700万。

  设计前置是成本策划的关键一环，也是最重要的一环，以总图为主进行成本的策划决定了项目能否获得利益最大化。

  拿地决定了项目生死存亡，建筑总图决定了项目成本的80%以上，施工图设计完毕基本上项目80%~90%的成本已经确定，到最后的施工阶段，设计变更及工程洽商的建安成本变动都能控制在3%以内甚至更低，所以建筑总图的排布对建设项目的成本控制意义重大。

  由于定位变化及对室内效果的追求，在结构已封顶的情况下仍对结构可以进行了较多修改，砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板，改装钢结构穹顶，造成土建成本增加约240万元；

  ④ 此外项目总图还应包括，项目分期、红线内外资源利用最大化、项目竖向等等重要的设计决策。

  在成本构成中，对于功能性成本和敏感性成本要进行成本的不均衡投入，要进行成本科目的颗粒度细分，将成本进行适当的“加减法”。

  地产开发至今，地产的开发逻辑在发生明显的变化，根本原因在于地产客群在不断发生明显的变化，客户对高品质住宅的需求慢慢的升高，以前随便搞个房子就卖掉的时代一去不复返了，地产人要适应客户对高品质住区的需求，

  （1）自持、配建、人才房、健康建筑、绿色建筑、装配式建筑慢慢的变成了土拍无法逾越的关卡。

  无论竞拍自持、公寓、高品质住房等都在方方面面考验着开发商的运营能力、高品质住宅开发能力及融融资能力，在此大势下，地产人也肯定会随着土拍适应变化。

  （2）业主对高品质住房需求慢慢的升高，在客户敏感和成本敏感上，开发商做的不是选择题，而是必答题。

  如何在品质需求和开发成本控制的博弈中取得win-win结果，是未来地产人不得不去面对的课题。

  比如在外立面上，业主越来越关心外立面的效果和材质搭配，外立面不仅仅在新房中体现了住区品质，也会在二手房交易中心产生二次溢价的效果，平衡客户关注的敏感点和成本敏感点上，开发商不得不进行成本的不均衡投入。

  根据项目定位进行外立面率/建筑风格的限额设计及成本的限额，应属于成本的第一次投放，决定了外立面涂饰及保温工程的“量”和“价”即外立面工程的整体成本。

  外立面项目被诸多开发商认为是“成本敏感”和“业主敏感”的双敏感工程，根据业主的动线及视角感受，外立面工程的成本又可以细分为“入户门头”“入户立面”“一二层基座”“标准层立面”“屋面花架”“装饰线条”等科目，这些细分科目的敏感度以此增加，成本也以此进行由高到低的二次的投放。

  此项目在立面材料的选择时，依据建筑立面的重要性，合理使用材料，只在入口门头部位采用少量的石材和金属铝板，有效的控制了成本。

  根据项目定位进行窗地比/材质的限额设计及成本的限额是门窗工程的成本一次投放；

  立面成本直接影响住宅产品的性价比，在满足需求的情况下，立面成本管理的优化可为住宅室内空间、社区等环节创造更大的成本运作空间。立面成本管理的优化可考虑装置上、材料上和施工上几个维度。

  以上表格来自文章产品力研究中心《 专题 当前住宅外立面新特征和未来趋势 》

  来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner），本文已获授权，对原作者表示感谢！

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